房地产市场分化已非常,部分开发商处崩溃边缘
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最近几天,中国的房地产市场不淡定了。在王石、任志强等房地产大佬们的悲观预期下,年后杭州最先沉不住气,就在上周末打出马年第一降,而常州紧随其后降价,长三角地区的房价不稳情绪在蔓延。与此同时,还传出兴业银行收缩房地产非标融资的消息,暗示信贷开始收紧。有市场人士戏言,“过去一周以来,全国已大面积出现楼市成交萎缩的迹象。我们仿佛已经听到了冰山碎裂的咔嚓声。”

最近,国内房地产市场正在经历着一场“看空”甚至“崩盘”的焦虑:杭州楼市打响马年降价的“第一枪”,北京二手房价20个月以来首次环比下跌,兴业银行叫停夹层融资,地产股遭遇恐慌性暴跌……多个消息之中,楼市一时间被悲观情绪笼罩。

前4个月全国房地产开发投资增加16.4%,增速回落;商品房销售面积下降6.9%,降幅加大。经济之声解读最新数据。

中新网5月19日电5月18日,国家统计局发布的4月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,新建商品房和二手房价格环比下降城市分别为8个和22个,比3月分别增加4个和8个;价格环比上涨城市分别为44个和35个,比3月减少12个和7个。数据表明,4月新建商品房价格上涨城市数量大幅减少,降价城市数量创下近15个月新高。其中,杭州新房价格环比降幅居全国首位。

国际资本大鳄、量子基金联合创始人吉姆·罗杰斯也在关注中国楼市。他说,“中国政府进一步加紧执行调控政策,房地产价格肯定会进一步下滑。泡沫对每一个人都绝对不是好事,泡沫爆破越早对中国经济越好。”

据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,其中有34个是三四线城市。

央广网财经北京5月14日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,国家统计局昨天发布的数据显示,今年1到4月份,全国房地产开发投资2.23万亿元,同比名义增长16.4%,增速比1到3月份回落0.4个百分点。

就降价城市区域分布来看,中原地产分析指出,4月全国楼市出现了区域性降价,华东区域整体楼市颓势显现,杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、赣州等城市新建商品住房均环比回落。

值得注意的是,尽管人们口中的“楼市崩盘”可能不会马上到来,但是房价在持续上涨过程中,出现涨幅趋缓已是不争的事实。从昨天国家统计局70城市房价变动数据可以看到,1月份多数城市房价仍然表现上涨,但是同比和环比涨幅在收窄。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。其中,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅比去年12月份回落0.1个百分点,同比分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点。

“目前三四线城市的房价涨幅环比的确是下滑了,成交量同比涨幅也开始下滑,但这只表明部分三四线城市的个别楼盘降价,不会导致楼盘出现大面积的下滑趋势。” 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对《中国产经新闻》记者说道。

经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀对此解读。

4月房价涨幅持续收窄 降价城市增多且区域性明显

房地产持续的暴涨,依赖的是信心,在持续的类似信号传出的时候,黄金般重要的信心已经开始动摇,这是值得市场各方关注和警惕的情况。

关于这一轮房价下跌,交易疲软的原因,谢逸枫表示,一二月份是房地产淡季市场,同时,三四线城市供给过大,需求减少,导致楼市的整体低迷。

经济之声:通篇来看,发现很多的“回落”、“下降”这样的词,也就是说房地产业的形势已经很不乐观,可以做出这样的判断吗?

国家统计局最新发布的统计数据显示,4月70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨幅度及数量双双回落。

经济之声特约评论员、知名财经专栏作家叶檀对此评论。

“中国楼市从过去20年来说,引起它波动的第一因素是政策。而政策在过去的一段时间里也发生了变化,比如银行收紧开发贷、个贷,这都将加长项目的开发周期和销售周期。从货币金融的角度来说,过去的一段时间也不乐观。人民币贬值、汇率下跌已持续一周,这说明在美国经济复苏、QE退出的大背景下,新兴经济体里的资金外逃,实际上已经从马来西亚这些小的经济体,蔓延到中国这些大的经济体,这对于一个经济体的资产价格将会造成非常大的压力。”全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁对《中国产经新闻》记者说道。

叶檀:可以说是这样子的判断,我们的房地产是处于一个紧缩的状态。它主要表现在除了库存量上升到历史的高位之外,其他的数据其实都是在下降,包括开工面积竣工面积,这说明购买者的量在减少,但是开发的量也在减少,同时库存在增加。如果按照这样的销量的话,它的库存比很多大城市库存比销售需要一年以上,这说明现在的房地产市场已经一个以非常快的速度进入了一个凝固状态,因为1-3月份的数据还可以,但是4月份,1-4月份的数据急剧下降。

与3月相比,4月70城中新建商品房价格最高涨幅为0.4%,最低为下降0.7%,平均环比涨幅为0.06%,其中,“打响马年降价第一枪”的杭州下降幅度最大。二手房价格最高涨幅为13.6%,最低为下降4.4%,平均环比上涨0.07%,。两者平均价格环比涨幅均持续收窄,并成为了2013年以来两项数据最低值。

经济之声:我们看到“降价”与“收紧房贷”,恰好触及了楼市两根最为敏感的神经。现在市场关于房地产价格拐点的争论很多,您觉得房价的拐点真的到来了吗?

李骁认为,杭州、常州的房价下跌不是一个偶发事件,也绝不会是个案,在一些供求失衡的城市、在一些资金面紧张的企业还会进一步的蔓延。

经济之声:分区域来看,1-4月份,东部地区房地产开发投资同比增长17.7%,增速和1-3月份持平;中部地区投资同比增长12.2%,增速回落3.4个百分点;而西部地区投资同比增长16.6%,增速提高1.1个百分点。不同地区的不同表现,说明了什么问题?

4月新房价格环比上涨城市为44个,较之3月减少了12个,这一情况在至少一年内的时间中为首次出现。与此同时,新房价格环比下降的城市增至8个,数量环比翻倍,按降幅大小分别为杭州、惠州、金华、赣州、无锡、安庆、宁波、温州。

永利会员手机登录网址,叶檀:房价的拐点还没有到来,但是房地产市场的分化已经非常明显了,我们从70个大中城市和100个城市的房价来看,在两个地方有分化,第一个地区就是三四线城市,尤其是产能非常过剩,新区非常庞大的三四线城市,现在的房价已经挺不住了。第二个是在一些以前看起来非常坚挺的,但是它因为此前的房价上涨过高,指温州、厦门这样的城市,它的房价环比在回落。

对于今年楼市的未来走势,谢逸枫认为,2014年楼市面临着三大危机。部分三四线城市供大于求,降价压力非常的大。而土地市场过热,地价上涨过快,容易形成泡沫。最后一个比较有风险性的是,当前的宏观经济已经出现了局部风险,地方债务、产能过剩、经济增速下滑、环境污染恶化、反腐这些都对房地产有影响。

叶檀:只能说明几个问题,第一,不同的地区它的购房者的意愿是不一样的,开发商的意愿是不一样的。比如说在一季度它整个的销量上升,或者是一季度它的整个拿地上升之后,他必须有个开发的过程,所以在两年的过程中,不管开发商的意愿市场意愿怎么样他必须进行开发。第二,虽然中部地区的刺激在回落,但此前它的基数是比较高的,尤其是中部地区的一些大城市,它们的回落也是一个自然的技术下行的过程。

“首次出现了区域性降价,价格调整城市从点开始蔓延到块状,华东区域整体楼市已经出现了颓势。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

经济之声:您觉得这样的趋势会蔓延吗?

“整体走势是稳中有升,房价继续上涨,但考虑到今年总体的供应量增加、调控收紧,资金面相对的紧张,房价涨幅会有所回落,但房价还是上涨的。”谢逸枫说道。

东部和西部的增速比较高,两者其实含义是不一样的,东部地区相对来说它的整个这两年的增速的下行已经很明显,尤其是像一些中等城市下行是比较明显的,而西部地区相对来说以前它的开发热度比较高。所以,现在就出现了一个市场的拐点。

另外,相较于去年4月,今年4月房价增幅同样呈现出了下调趋势。数据显示,今年4月70城新建商品房价格最高涨幅为13.6%,最低为下降4.4%,平均涨幅为6.76%,温州房价同比跌幅最大;二手房价格最高涨幅为12.0%,最低为下降8.3%,平均涨幅约3.7%。

叶檀:这样的趋势现在应该说会贯穿整个2014年一线城市继续是处于一个比较坚挺的状态,那么三四线城市继续溶化,但是值得说一下的是,以前的比如说厦门、杭州这样的城市,我们看到杭州出现了砸楼的现象,但是一旦它的价格下降以后,它的刚需马上就释放,而且杭州当地它的消费能力比较高,这就说明当地的房地产市场还是依然是比较坚挺。

李骁则认为,从大的特征上讲,房地产企业分化加剧的特征将会在2014年持续,城市间的分化会在2014年加速。同时,受供求关系影响,一些城市会出现房价下跌,且出现下跌情况的城市数量会增加。不过,一线城市、大多数二线城市、人口密集的城市,2014年还是不会出现大的问题。总体而言,房地产市场还是会温和的上涨,但上涨的幅度会缩小很多。

经济之声:西部的拐点更为明显,我们再来看一下商品房销售的情况,今年前4个月,全国商品房销售面积2亿7700多万平方米,同比下降6.9%,降幅比1到3月份扩大3.1个百分点。其中,住宅销售面积下降8.6%。加上刚才我们说的房地产开发投资增速回落,对房价后续走势的影响将表现在哪些方面?

一线城市价格指数回落 购房者观望情绪或难散去

经济之声:也就是说开发商的算盘,比如说用降低价格还换取成交量,也就是说目前他们的算盘是可以成功的,经过降价他们确实收获成绩量的一个变化。对于房地产市场未来的发展,您觉得2014年整体来看的话,房价走势会怎么样?

据国家统计局2月24日发布的一月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,虽然房价涨势出现趋缓信号,但新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数仍然分别达到62个和48个。

叶檀:现在是处于一个量价齐跌的状态。当然各个城市不一样,其实有的一线城市或者说有的开发商,因为前两年比较稳健,市场又较好,所以像这样的开发商,他们的资金链还可以满足需要的,日子相对来说要好过一点;而以前激进的开发商,就像光耀地产这些,它的日子更难过一点,或者有的开发商已经接近崩溃的边缘。

对于一线城市北、上、广、深来说,4月房价仍在稳步上行,并未出现较大波动,但无论是新建商品房价格在0.1%—0.3%之间的环比增幅、回落至10%左右的同比增长幅度,还是二手房价格的增幅持续下调,都让一线城市项目有了隐隐约约的去化压力。

叶檀:2014年整体来看的话,房地产的走势会比较平稳,虽然说房价环比价格有所下降,但是同比依然是还是处于比较上升的过程当中,因为2013年的上升基数比较高,同时我们会看到房地产市场分化的现象会非常严重,一些一些三四线城市或者是此前金融杠杆过长的城市,2014年会非常的危险。

“所以说,目前来看‘拐点说’并不成立。”万达集团董事长王健林在接受媒体采访时表示。

同时,不同城市的趋势是不一样的,有的城市在救市,有的城市的限购令还没有取消,这说明城市的基础不一样,但是整体来看,确实是往下走的行情。而且,像房贷或者是税收,限购这些领域已经有所放松,尤其是首套房的房贷已经开始放松。所以,说明政府对刚性需求的支持,已经提上了议事日程。

以北京为例,4月北京新建商品房价格环比上涨0.2%,同比涨幅约11.2%,两项数值增幅与3月相比均有回落。二手房方面,北京二手房价格继2014年1月环比下调0.1%后,4月再次出现下降情况,降幅为0.2%,同比10.2%的涨幅也为近月较低位。

经济之声:那如果您刚才谈到,会出现一个分化,咱们分批量来说,分结构来说,您觉得一线城市有危险吗?

王健林认为,房地产问题实际上是一个金融问题,以他多年的从业经验看,今年信贷不会收得太紧。王健林进一步预计,在经济增速正在下行的背景下,考虑到投资、内需对中国经济发展的拉动,中国这几年货币政策将整体稳健,不会太紧,以免经济增速会滑到底线以下,同时也不会太松,将保持‘适度略紧’的局面,而这种局面在他看来将至少持续五年。

经济之声:另外一组数据,房地产投资增速回落、销售面积下降的背后是楼市居高不下的库存量。机构研究报告显示,截至4月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%,同比增长19.5%。库存量创下了近5年的历史新高。4月份购房者观望情绪比较重,从而使得房企跑量的希望落空。库存“压力山大”,接下来会有越来越多的地方政府加入救市大军吗?

在成交上,4月的北京楼市行情也并不乐观。数据显示,4月北京新建住宅签约约6200套,环比3月下调幅度达到了15%,同比去年4月跌幅度达25%。

叶檀:一线城市相应的来说,北上广深,北京和上海的它的安全系数是最高的,是全国最大的一个安全港,相对来说像广州、深圳,尤其是广州这个地方,由于它此前的技术比较低,最近两年上升比较快,它会相对来说安全系数稍微差一点。

叶檀:我们不能认为地方政府是救市。地方政府是稳定队伍的大军,很多地方政府已经出手了,但核心的政策,比如房贷政策和税收政策,它们是没有办法出台的。地方政府能够做的就是放松一些行政管制,在税收方面给予一些优惠,主要是降低税收和放松限购令,但是这些手段在非常低迷的市场上,作用是有限的。所以,我们没有看到市场有一个大幅反弹的过程。

就5月18日此,中原地产首席分析师张大伟认为:“从四个一线城市数据看,一二手价格指数全面回落到10%左右,这代表了市场的回落,但指数显示环比依然处于上涨过程中,一线城市的供需结构依然矛盾巨大。”

$pager$ 经济之声:那么二线城市呢?

从未来来看,第一,地方政府会加入救市,第二,像央行这些部门会考虑到首套房贷和市场的承受力来鼓励刚性需求。所以,未来市场会出现一个各方的合力,会希望市场出现稳定的趋势,而不是大幅上升,或者大幅下降的趋势。

张大伟还分析指出,相比往年,2014年的春季楼市“倒春寒”迹象明显,2013年楼市中的恐慌性购房已发生转变,开始出现“恐慌性观望”。

叶檀:二三线城市从省会城市和副省级城市来看,省会城市它的扛跌打性会稍微好一点,但是我们应该看到,有一些满城洼或者是新区建设非常快,它的去化率应该需要5年之上才能完成的这样一些东西部的省会城市,它的风险比较大。

经济之声:确实关于房价的回调一直认为它在一定程度上如果能够回调是能够挤出一些泡沫的,但是对于整体的经济来说,如果说房地产调整的过深可能对经济也会带来一些负面的影响,所以这次我们看到今天的央行也和银监会来要求各家银行不许停止个人放贷,市场解读为是保护刚需,那您怎么看待央行的在这个时间点的这个动作?

房价数据全面放缓 业内称楼市“逼近拐点”

经济之声:另外我们从百姓的理财角度来看,到底是买楼还是买股,很多人可能会认为房地产占的资金量很大,如果把这部分资金腾出来,可能会进入股市,您支持这种逻辑吗?

叶檀:央行维稳的意图是非常明确的,它不希望鼓励投资和投机性购房,但是希望能够鼓励首套房贷刚性需求,这样的话房地产市场相对来说会比较健康。

4月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房价数据已全面放缓。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,4月中国70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升,但涨幅收窄。其中,各城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%,比3月份收窄0.2个百分点。在房价环比上涨的44个城市中,31个城市房价的涨幅比3月份回落。

叶檀:这种逻辑是不成立的,因为房地产一旦下行的话,它的整个财富就会蒸发掉,我们可以以温州或者鄂尔多斯为例,当它的房地产下行之后我们发现财富是凝固在水泥里头,然后它的财富就蒸发了,它没有大量的资金来进入股票市场,而且我特别要提醒的是,股票市场并不比房地产市场更安全。

但是值得关注的是两点,第一,鼓励刚性需求,刚性需求是不是真的会出来,因为刚性需求有一个观望的情绪,不是说你鼓励出来他马上就会出来了;第二,对于央行来说,虽然希望银行不要停贷,但是商业银行也是理性的经济人。如果房贷的利率比较低,而且它的资金成本又很高,那对于商业银行来说,它停止房贷或者减少房贷就是一个保护自己利润的自然之举。所以,如果这两点不改变,我们希望房贷市场能够有所恢复,恐怕是比较困难的。

国家统计局5月13日发布的《2014年1—4月份全国房地产开发和销售情况》也显示,4月中国房地产开发投资增速跌至近一年来新低。加之马年伊始甚嚣尘上的“降价潮”、各地频传的房企“资金链断裂”、持续走高的全国楼市库存等楼市行情,楼市是否将面临拐点,成为了业内关注的焦点。

经济之声:还有一种担心,由于近期我们还看到汇率出现了一个人民币的五连跌,大家对于人民币的走势,对于热钱的流出,对于经济是不是会失血,再加上楼市会不会调整,大家有一种恐惧的心理,您有这种恐惧的心理吗?

经济之声:最近关于房地产的很多引论被大家所关注,像万科的董事会主席王石也说,房地产可能会有个好的前景,但是现在买了就能赚钱的阶段已经过去了。现在投资人也很关注,对于一些有支付能力的,要解决购房、住房问题的话现在是不是一个好的时机?

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产市场加速调整的可能性加大了,尤其是三四线城市很可能会陷入整体低迷,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。

叶檀:这种恐惧的心理现在还没有,因为人民币的汇率虽然在下跌,但是总体来看的话,资金还在流入,人民币相对来说是比较坚挺的,而且我们的境内的人民币汇率中间价的下跌,事实上是在央行的掌控之中的,所以这个用不着害怕,真正要害怕的是过两年之后,如果是大量的长期的资金财富流出国境,而一些外部的套利的短期的资金大规模的涌入,这个才是最可怕的事情,那么它现在人民币汇率剧烈波动,就是要打破现在单边升值或者是单边贬值的趋势,让那些套利者无利可图。

叶檀:确实性价比比较高,自己的资金能够承受的话当然是一个好的时机。中国房地产的黄金时代已经过去,也就是闭着眼睛赚钱,在哪买都赚钱的时代已经过去。但是考虑到中国的城镇化的进程,不同城市的分化在有些城市它的白银时代还是继续存在的,所以现在要避免的是在白银时代跟黄金时代的过渡阶段出现一个大峡谷,迅速下滑,这对于中国经济是不利的。

对于目前全国房价走势,国家发展和改革委员会宏观经济研究院经济研究所副所长宋立也于日前表示,我国房价处于阶段性均衡状态。这意味着在这个阶段房价可能会上下波动,出现阶段性调整,但不会呈趋势性长期下降。

经济之声:让大家习惯一下波动的空间,也感受一下未来如果热钱出现大规模波动的时候对于资产的影响,这个时候您对投资人的理财方向有哪些建议吗?

对于购房者说,他现在最需要看城市、看楼市,因为各个城市、各个楼盘已经出现了分化。

另外,上海易居房地产研究院副院长杨红旭也在微博上评论“4月70大中城市房价69个上涨”时直言:逼近拐点。

叶檀:我想对于大部分的投资人来说要为未来着想最好的办法就是提高均衡,比如说你的房地产配置不要占据80%以上的比重,40%、50%足够了,然后其他的资产,指数资金配置到货币基金里面去,而且不同的币种之间进行配置,这样的话,你的财富比较安全。(经济之声《央广财经评论》整理)

经济之声:您觉得这个机会会在哪里更多呢?现在一线城市的房价是已经控制住了吗?

叶檀:一线城市的话,从现在刚性需求的销量来看,从降价之后楼盘的区化率来看,显然是一线城市它的刚性需求更多,而且是一线城市它未来的需求更高。

经济之声:最后一个问题,由于房地产行业上下游关联产业众多,二季度的宏观经济增速是不是也难言乐观?

叶檀:显然是这样子的,就是我们可以把房地产数据和PMI,制造业的PMI数据对照来看,以及和工业增加值对照来看,我们可以看到随着房地产投资的大幅回落,工业增加值以及新订单这一块,尤其是工业增加值出现了大幅回落的现象,这两者是密切相关。

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